深e度｜超100%得房率的“绝版户型”，还能买吗？

发布时间：2025-07-05 20:29:34 来源：灯塔日报 作者：焦点

　　“建筑面积虽然只有107平方米，但实际使用面积做到了快120平方米，得房率近112%。这都已经是绝版户型了！”在广州某新盘售楼部，销售人员如是介绍眼前这套样板房。

　　所谓“绝版”，不仅是因为户型设计的独特性，更因为这类超高得房率的住宅，正面临政策层面收紧带来的不确定性。

　　得房率，即套内面积与建筑面积的比值，是购房者衡量房屋使用效率的关键指标。这一比值被开发商反复“精算”——飘窗砸墙、阳台加深、平台并入，“偷出来的”每一平方米都在制度边缘被“物尽其用”，最终构建出一个又一个看上去很划算的空间组合。

　　然而，在购房者以为“赚到了”的同时，监管部门已开始重新审视这一趋势。

　　南方网、粤学习记者多方核实获悉，广州市规划和自然资源局近期已启动更严格的项目审批机制，并拟对已批项目开展“回头看”，强化批后监管。记者获取到的内部材料显示，未来广州市规划和自然资源局将加强与施工、消防、人防审查等部门的联动，及时交流所发现的问题，定期形成规范性案例通报。

　　超高得房率户型，在广州，或许真的要成为“绝版”了。

　　得房率为何“超常发挥”？

　　面积是怎么被“偷”出来的？“偷面积”并非空穴来风，其背后既有政策放宽的土壤，也有开发企业“用尽其巧”的设计逻辑。

　　2023年11月，广州实施建筑工程容积率新规，其中明确将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，且不限制其进深。

　　所谓“容积率”，是指一个建设用地范围内，总建筑面积与用地面积的比值，是衡量开发强度的重要指标。容积率越高，意味着在同样的土地上可以建造更多、更高的建筑。

　　而“计容面积”，则是指在计算容积率时被纳入统计的建筑面积。根据相关规定，部分空间如阳台、飘窗、架空层等可按比例计入或不计入容积率。正是这一套灵活的计容规则，使得开发商在不提高容积率指标的前提下，通过巧妙设计，扩大住宅的实际可使用面积。

　　此类政策初衷在于提升住宅功能性，但在实际执行过程中，部分开发商借此扩大操作空间，用于设计更高得房率的户型。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉南方网、粤学习记者，原本用于优化居住功能的规划设计，在实际落地中被异化为“偷面积”。他表示：“开发商报建时，图纸是规范的，但客厅部分面积以阳台名义报建，主卧和次卧定制衣柜位置以花园报建。报建以后，开发商按照与购房者约定，进行二次拆改，给入户花园、阳台等装上窗户，做成单独房间。”

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者介绍，当前主要有三类“偷面积”的操作方式：

　　一是过度利用阳台、露台等半开敞空间。根据现行规定，符合条件的阳台通常按一半面积计入容积率。部分开发商通过设计超大尺寸的阳台或露台，将大量空间通过“半计容”政策纳入建筑面积。

　　二是将飘窗、花池等附属空间进行变相室内化。此类空间按规定通常不计入容积率，但开发商在设计时预留较大的飘窗、花池等区域，交付后默许或引导购房者将其拆除改造，纳入室内使用。

　　三是利用结构构件的政策模糊地带“做文章”。部分项目通过增加结构柱、装饰墙、假梁等构件，利用其不计容或部分不计容的属性，将这些空间转换为可使用面积，从而在不明显增加计容面积的前提下提高实际得房率。

　　2025年6月，广州某新盘样板间中，主卧空间大幅外扩，近一半为原阳台与花池区域，地面保留原有功能分区的分割线。（摄影 南方网、粤学习记者 赵佐燕）

　　2025年6月，广州某在售新盘样板间内，客厅一侧原为飘窗区域，地面仍保留结构分割线，显示原始设计边界。（摄影 南方网、粤学习记者 赵佐燕）

　　开发商相关人士告诉记者，部分大型开发商在阳台、飘窗等空间的设计上，通常会提前考虑结构承重和消防要求，以降低后续拆改带来的安全风险。不过他也指出，仍有个别开发商私自改造设备平台，若处理不当，极易埋下安全隐患。

　　面积为何不能肆意“被偷”？

　　利好政策缘何转向收紧？一方面是建筑安全，另一方面则是公共利益。

　　记者获取到的通报材料显示，某项目U形天井原设计为半封闭结构，但由于飘窗改造，最终净距仅为1.4米，远低于2.4米的消防规范。

　　依据广东省住房和城乡建设厅与广东省消防救援总队于2023年4月联合印发的《广东省建设工程消防设计审查疑难问题解析》，100米以下住宅建筑的天井净宽不得小于2.4米。

　　天井距离为何不能过小？中国人民警察大学防火工程学院建筑防火教研室教授蔡芸在接受记者采访时指出，天井距离过小，一方面容易导致火灾通过外窗发生热辐射蔓延，另一方面，还会形成“烟囱效应”，促使火势和烟气沿竖向空间迅速扩散。

　　所谓“烟囱效应”，是指当密闭或半密闭空间内发生火灾时，受热空气因密度降低而迅速上升，在垂直空间中形成强烈的气流通道，从而带动火焰和高温有毒烟气向上层快速蔓延。

　　这一效应在现实火灾中已有多次惨痛案例。

　　2020年12月16日凌晨2时许，广东潮州市潮安区庵埠镇文里村一栋三层半民宅发生火灾，造成4人死亡。起火点位于二层，因屋外私拉电线引发屋内电线短路起火。该建筑内部设有一个从一层天花板直通三层屋顶的竖向采光天井，其面积仅相当于一张单人办公桌，且三层井口被玻璃封闭。该结构破坏了原有的楼层防火分区，火灾发生后迅速形成“烟囱效应”，浓烟在数秒内从二层充斥至三层。井口玻璃破裂后，明火进一步蔓延，造成惨剧。

　　2024年2月23日凌晨4时35分许，南京市雨花台区明尚西苑小区6号楼发生重大火灾，造成15人死亡、2人重伤、42人轻伤或轻微伤，直接经济损失超过3300万元。火灾由电动自行车锂电池热失控引发，起火点位于架空层。天井内违章堆放的可燃物被迅速引燃，在“烟囱效应”作用下，火焰和高温有毒烟气沿竖井上升并突破部分住户外窗，导致火势急剧扩大。

　　那么，为何设计图纸中包含飘窗可以通过审批，而后续拆除飘窗却被认定为违规呢？蔡芸解释道，审图阶段是按照规范执行的，审图人员能够判断飘窗是在墙体外侧设置，审批时的天井距离也是以墙体之间的净距为准，符合相关标准。

　　蔡芸指出，问题可能出在施工环节。在实际施工过程中，部分项目擅自调整设计，将原本应建在外墙之外的飘窗，移至墙体以内，造成结构实际完成后与报建图纸不符。外墙的位置发生了改变，导致天井实际净距缩小。未按图纸进行施工或是造成此类安全隐患的重要原因之一。

　　此外，通报材料还指出，过近的天井距离也会影响居民隐私和生活质量。

　　部分住宅中，对面住户之间的窗户距离过近，容易造成“对视尴尬”，日常开窗、晾晒、休息等活动受到干扰，进而降低居住舒适度。

　　李宇嘉认为，政策的收紧，正是为了堵住由此带来的安全隐患与隐私缺口。

　　李宇嘉还指出，“偷面积”户型泛滥还将造成市场恶意内卷。他认为，这类户型对价格敏感的购房者极具吸引力，但对市场健康运行带来了系统性冲击，尤其对存量项目和二手房形成“降维打击”。

　　面对政策转向，“超高得房率”房子还能买吗？

　　记者在走访广州多处新盘时发现，不少购房者仍对这类“空间感十足”的户型表示出浓厚兴趣。

　　“我目前的预算在400万左右，本来想着买个90多平方米的就好，现在看到这种户型实用面积可以达到一百多平方米，感觉还是挺划算的。”市民林先生在接受记者采访时表示，“虽然知道是赠送面积，但和传统户型比起来确实实用性更强。”

　　对不少购房者来说，额外空间带来的储物、办公或生活功能拓展，成为决定购房的重要诱因。

　　然而，政策正在悄然发生变化。在政策收紧背景下，超高得房率的房子还能买吗？

　　若是已建成并进入市场流通的房源，购房者在交易环节中需格外留意可能存在的法律与产权风险。

　　广东法迈律师事务所主任刘斯亮指出，虽然政策原意是提升住宅功能性，但开发商利用“擦边球”制造的“高得房率”户型，本质是将合规红利异化为空间违法改造。购房者可能表面“占了便宜”，但却面临长期风险。

　　刘斯亮表示，目前，这类“赠送面积”往往无法办理产权登记，意味着不能抵押、继承或在拆迁中获得补偿。此外，若开发商擅自将原属于业主共有的空间（如屋顶、设备平台）赠与个别业主使用，还可能侵犯其他业主权益。未经业主大会集体表决的处分行为，可能会被法院认定无效。

　　他还提醒，若购房者在购房时不清楚“赠送面积”的合法性，未来不仅面临贬值风险，更可能被认定为违法建筑，甚至承担拆除责任。他指出：“对于意向购买者，需以产权面积为计价基准评估单价合理性，避免为‘空气’买单。”

　　而对于尚未开工的项目，政策调整同样可能带来不小影响。若设计方案因不再符合审批新规而被驳回，原本购房者看中的“高得房率”优势，最终也可能落空。

　　有开发商透露，广州番禺某楼盘地基已按高得房率图纸打好，但由于政策调整，项目目前陷入停工状态。若被要求全面整改，预计将面临数千万元的损失。

　　记者在实地走访中也发现，部分未动工项目仍在高调宣传“高得房率”“绝版户型”，销售人员并未主动说明政策收紧的情况。对此，购房者应提高警惕，避免因信息不对称而承担潜在风险。

　　理性看待“超高得房率”的诱惑

　　“得房率”不该成为衡量一套房好坏的唯一标准。

　　此次广州收紧政策，意在厘清设计与合规边界，并非全盘否定阳台、架空层等功能性设计，而是促使市场回归产品理性。

　　严跃进认为，此次新规的出台，有助于推动楼市从“高赠送”向“产品理性化”转变。他指出：“开发商应将精力更多放在户型设计、材料选择和服务提升上，而非一味追求空间‘扩容’。只有比拼真正的设计力与产品力，楼市才能实现健康发展。”

　　住建部此前已明确指出，“好房子”并不等于“大房子”“贵房子”，而应以解决居住痛点、提升生活品质为核心。

　　李宇嘉表示，当前“好房子”已被纳入城市更新机制，更强调系统性标准与公共空间补短板，而非开发商片面强调“空间大”“赠送多”的市场化逻辑。

　　当市场逐渐回归理性，购房者对空间的判断也不应仅停留在数字上的“得房率”，而应深入考量空间的合规性、居住的安全性以及未来的保值能力。监管层面的规范正在厘清“设计自由”与“公共安全”之间的边界，也为开发商和购房者提供了更清晰的预期。

　　在一场关于空间价值的“攻防战”中，那些真正经得起时间检验的户型设计，终将不靠“赠送”博眼球，而靠实用、合理与舒适赢得市场。

　　南方网、粤学习记者 赵佐燕

　　设计 武君丽

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